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原标题:2016年房地产行业投资策略报告:追踪房地产转型,政策窗口:核心视图实现时间约5年。按照新开工销售面积扣除,我们粗略估计全国库存面积约58亿平方米。按13-15年的平均销售面积计算,实现去库存大概需要4.6年。

值得注意的是供需结构性损失。库存压力集中在三四线城市,非住宅业态,一流产品,高端产品。个城镇户籍的人,可以说已经自建了住房。

此外,商品房的年生产能力基本上需要满足每年人口增加、城市化和农民工市民化带来的市场需求。因此,城市住房的供需总体上已经基本平衡,即所谓的长期拐点。楼市周期后的下行动力:农民工市民化。

中国实际城镇化水平估计在63%-75.5%之间,已经过了城镇化的缓慢发展期,处于缓慢发展阶段,但仍没有一定的空间。另外,值得注意的是,中国1.69亿农民工中,只有1%的人在城市买房,对这部分人口并没有很大的潜在市场需求。我们指出,农民工市民化是未来楼市周期后下行趋势的真正动力,但不是一蹴而就的,设施长效机制必须加快和完善。

商品房价格偏低,整体有效市场需求严重不足。目前,商品房存量只能满足50%的城市家庭的市场需求,而真正能分担当前房价的有效市场需求只占潜在市场需求的40%左右。所以,如果指出商品房的居住质量比其他房子好,那么商品房市场还是有支撑的,主要是因为买的太贵,那些有几套房的家庭增加了或者留了房。

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